החל משנת 2016 יחלו הרשויות המקומיות להטיל חיובי ארנונה על נכסים לא ראויים לשימוש שניצלו את מלוא תקופת 3 שנים של הפטור.
התיקון לסעיף 330 לפקודת העיריות
כזכור, ביום 2.8.12 פורסם תיקון לסעיף 330 לפקודת העיריות, אשר עוסק במתן פטור בארנונה לנכסים שאינם ראויים לשימוש שבמסגרתו, החל מיום 1.1.2013, הוגבל הפטור לנכס שאינו ראוי לשימוש לתקופה של עד 3 שנים. בתום תקופת הפטור, כפי שנקבע בתיקון לחוק, הנכס יחויב בארנונה, חרף מצבו, בתעריף המזערי הקבוע בתקנות ההסדרים במשק המדינה (לפי השימוש האחרון שנעשה בו) וזאת למשך 5 השנים הבאות. בתום תקופת החיוב, וככל שלא חל שינוי במצבו של הנכס, יינתן שוב הפטור מארנונה. יצויין כי לגבי נכסים אשר היו פטורים מארנונה במשך 12 שנים שקדמו ליום התחילה (1.1.2013) תקופת "הגרייס" (תקופת ההמתנה עד החיוב) היא שנתיים בלבד.
משמע, נכסים שזכו החל משנת 2013 לפטור מארנונה בשל היותם אינם ראויים לשימוש, יידרשו עתה לשלם ארנונה הואיל ותמה תקופת שלושת שנות הפטור.
מטרת המחוקק
מטרת המחוקק הייתה לתמרץ בעלי נכסים שאינם ראויים לשימוש לשפצם "ולהחזירם לשוק" אך אם באופן גס נחלק את הנכסים שאינם ראויים לשימוש לשלוש קטגוריות: נכסים הרוסים העומדים שנים רבות בשיממונם כאבן שאין לה הופכין ואין כדאיות כלכלית לשפצם; נכסים שעוברים תהליך שיפוץ מסיבי; נכסים בהם נוצרה בעיה תכנונית או כשל שוק שאינם מאפשרים השימוש בהם או מונעים את מימושם אזי, התיקון לחוק הוא בגדר הוראה גורפת וכללית שאינה מבחינה בין "התחפושות" השונות שלובשת ההגדרה זו, כאמור לעיל.
ההשלכות לסיום הפטור
התיקון אף אינו מבחין בין נכסים הרוסים עליהם חלות תוכניות תכנוניות שונות בין בטווח הקצר בין בטווח הארוך (כך שלמעשה לבעלים יש אינטרס להחזיק בנכס מתוך ציפייה להשבחה) המצדיקה במידה מסוימת תשלום ארנונה, לבין נכסים הרוסים שלא חלה עליהם כל תוכנית תכנונית. אף אין התייחסות למצב בו הנכס ההרוס נחשב כמפגע תברואתי או חברתי (מאורות פשע וסמים), או נכס שיש כנגדו צו הריסה וכיו"ב.
התיקון אימץ למעשה את עמדת הרשויות המקומיות לצמצום תקופת הפטור ולא זו בלבד אלא שנקבע מנגנון "פיצוי" לרשויות המקומיות למשך 5 שנים בתום תקופת הפטור, בגין אובדן הכנסה מארנונה בתקופה זו.
והנה אנו ברבע האחרון של שנת 2015 על סף שנת 2016, השנה בה תמה לה תקופת הפטור ושנות החיוב קרבות "וסרו יגון ואנחה" מקרב הרשויות המקומיות. אין להמעיט בחשיבותה של ציפייה זו של הרשויות וראוי לכל נישום להיערך לכך מבעוד מועד, שכן התיקון לחוק לוקה בלא מעט פגמים באופן שעלול להרבות את המחלוקות בין הרשויות לנישומים, שסביר שרובם יוכרעו במסגרת הליכי ערר לענייני ארנונה או במסגרת הליך משפטי.
כך למשל, בתקופה בה הנכס יחויב בארנונה, קובע נוסח התיקון כי החיוב יעשה בתעריף המזערי הקבוע בתקנות ההסדרים לפי השימוש האחרון שנעשה בו. עם זאת, התיקון לחוק אינו נותן מענה למקרה בו התעריף לשימוש האחרון שנעשה בנכס הינו תעריף גבוה משמעותית, כגון סניף בנק שהתעריף המזערי שנקבע לו בתקנות עומד על כ- 440 ₪ למ"ר! חיוב נכס הרוס בתעריף כה גבוה כאמור הינו מעוות ואינו סביר.
עיוות נוסף יכול להיווצר בשל העובדה כי החיוב נעשה בהתחשב בשימוש שנעשה על ידי שוכר בנכס בעוד החייב כיום, לרוב, הוא הבעלים של הנכס.
התנהלות הרשויות המקומיות
אצל לא מעט רשויות קיימה הלימה בין התעריפים הקבועים בצו הארנונה לבין התעריפים המזעריים בתקנות ההסדרים. מכאן, אין משמעות להטבה הקבועה בתיקון לחוק (חיוב לפי תעריף מזערי), וכך נכס הרוס ישלם כפי שמשלם נכס ראוי לשימוש בה והרצון להקל וההטבה שניתנה לבעלי נכסים אלו היא בעלמא וכאות מתה.
זאת ועוד, עבור נכסים רבים ומסיבות שונות, כלל לא ידוע מהו השימוש האחרון שנעשה בנכס, ויתכן שלא היה שימוש קודם (נכס במצב "מעטפת"), כמו גם נכס עם שימוש מעורב וכיו"ב כך שעלולה להיווצר מחלוקת לגבי התעריף.
כר נוסף למחלוקת הוא חיוב קרקע תפוסה הצמודה לנכס לא ראוי לשימוש. בעוד עד כה הקרקע נהנתה מהפטור שניתן לבניין, הרי שכאשר יוטל חיוב על הבניין, תתעורר מחלוקת לגבי הקרקע הואיל ולגביה הדין הוא אחר.
שנת 2016, אם כן, הינה שנת "פג התוקף", השנה לה ייחלו וציפו הרשויות המקומיות, בכל הנוגע לנכסים הרוסים. בשנה זו יוחזרו למעגל החייבים והחיובים נכסים רבים, שאינם צורכים בפועל שירותים מהרשות המקומית ואף לא מופקת מהם כל תועלת כלכלית. יחד עם זאת אין לראות בחיוב הרשות המקומית כגזירה משמיים וקיימות דרכים להתמודד עם החיוב, בין בדרך של השגה וערר ובין בהליכים אחרים.
למידע נרחב ולפניות בנושא הגבלת הפטור בארנונה לנכסים לא ראויים לשימוש ניתן ליצור קשר עם משרד עו"ד בן אליעזר ושות'. טלפון: 03-6954100 מייל:info@be-law.co.il