מי ישלם על השטחים המשותפים בקניון?

עו"ד אייל אקשטיין ועו"ד צבי בן אליעזר

בכל קניון או מרכז מסחרי קיימים אלפי מ"ר של שטחים משותפים – מעברים, לובי, חניונים, מדרגות, מעליות, שטחים טכניים, חניונים, חצרות ועוד. לכן, לשאלה מי החייב בארנונה בגין שטחים אלו השלכה כספית משמעותית על בעלי הקניון ועל השוכרים.

רבים מהשוכרים אינם מודעים להשלכות של האותיות הקטנות בהסכם השכירות עם בעלי הקניון, אשר מטיל עליהם את האחריות לשלם ארנונה גם עבור השטחים המשותפים של הקניון. מנגד, גם בעלי קניונים אינם תמיד מודעים למשמעות של העדר הוראה מפורשת בהסכם השכירות שקובעת על מי חלה החבות בגין שטחים אלו.
לחוסר הבהירות הנ"ל נוספת גם מדיניות לא אחידה של רשויות מקומית, אשר חלקן קובעות את החבות בגין השטחים המשותפים לפי הסכם השכירות וחלקן מתעלמות מהוראות הסכם השכירות וקובעות את החלוקה לפי מבחני השימוש והחזקה האחרים.

לאחרונה נדרשו בתי המשפט להכריע בשתי מחלוקות שונות הנוגעות למחלוקת בין הרשות המקומית, הבעלים והשוכרים, בשאלה כיצד לחלק את חיובי הארנונה של השטחים המשותפים.
בעמ"נ (ב"ש) 48014-03-18 מ.ל.א הנגב יזמות והשקעות בע"מ נ' ועדת הערר לענייני ארנונה כללית שליד עיריית ב"ש, הייתה מחלוקת על השאלה האם להשית את הארנונה בגין השטחים המשותפים על הנהלת הקניון או על השוכרים. ביהמ"ש קבע כי את הארנונה יש להטיל על הנהלת הקניון, בהסתמך על הוראות הסכמי שכירות אשר הגבילו את זכויות השימוש והחזקה של השוכרים בשטחים המשותפים. ביהמ"ש קבע שהעובדה שהנהלת הקניון שמרה לעצמה את השליטה וזכות השימוש להשתמש בשטחים המשותפים מביאה למסקנה כי היא בעלת מירב הזיקות לשטחים אלו וגם החייבת בארנונה בגינם.

פסה"ד הנ"ל חשוב מפני שנקבע בו שהרשות המקומית אינה רשאית להטיל ארנונה בהתעלם מהסכמי השכירות. פסה"ד מבליט את החשיבות של ניסוח הסכם שכירות עם הוראות ברורות בנוגע לאופן חישוב השטחים לחיוב בארנונה.
בפסה"ד גם נמתחה על העירייה ביקורת מפני שהגיעה עם בעלי הקניון להסדר לפיו החיוב בגין השטחים המשותפים יוטל על השוכרים, אשר כלל לא היו צד להסכם. ניסיוננו מלמד כי הסדרים כאלו, המתעלמים מזכויות השוכרים ומהסכמי השכירות, נהוגים ברשויות מקומיות רבות ויש בהם כדי פגיעה בזכויות הקניין של השוכרים.

גם בפסק דין נוסף שניתן לאחרונה, עמ"נ 58784-07-18 קניון רמת אביב בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית תל אביב, קבע ביהמ"ש כי כאשר יש הסכמה חוזית בין המשכיר לשוכר בדבר הנשיאה בתשלומי הארנונה, על הרשות המקומית לכבד את ההסכמות ולחייב בהתאם להן. בסוגיה זו סירבה עיריית ת"א לרשום את השוכרים בקניון רמת אביב כמחזיקים של השטחים המשותפים, זאת למרות שהייתה על כך הסכמה בין השוכרים לבעלי הקניון. ביהמ"ש קבע שהעירייה אינה רשאית להתערב בהסכמות החוזיות בין הצדדים עליה לכבדן.

המסקנה המתבקשת משני פסקי הדין הנזכרים לעיל היא שקיימת חשיבות רבה לניסוח הסכם שכירות שיבהיר באופן ברור את היחס לחיוב שטחים משותפים בין המשכיר לשוכר. ועוד, משכיר או שוכר אשר נתקלים ברשות מקומית אשר מסרבת לכבד את ההסכמות ביניהם, יכולים לקבל סעד מביהמ"ש, אשר יחייב את הרשות לכבד את ההסכמות.

גלילה למעלה דילוג לתוכן