פטור מארנונה לנכס הרוס

רקע – התיקון לסעיף 330 לפקודת העיריות

יש משום "צדק חברתי" במתן הפטור ולתקופה ארוכה יותר מזו שנקבעה בחקיקה, משום הרציונל הכנסת אישרה לאחרונה תיקון לסעיף 330 לפקודת העיריות, באופן המגביל את תקופת הפטור מארנונה הניתנת לנכס אשר הוגדר "כנהרס או ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו". זאת מתוך כוונה לתמרץ בעלי נכסים שנהרסו או ניזוקו לשפץ אותם ובכך להגדיל את היצע הדירות והנדל"ן וגם להגדיל את הכנסות הרשויות המקומיות.

מאז פסק הדין בעניין המגרש המוצלח בע"מ נ' עיריית תל אביב, בו צומצם שיקול הדעת של העיריות במתן פטור לנכסים הרוסים, פעלו העיריות לתיקון החקיקה הקיימת, באופן שתוגבל התקופה לגביה ניתן הפטור, וכן להקשחת התנאים המזכים בפטור זה. בכך, קיוו הרשויות המקומיות להביא להגדלת הכנסותיהן. משרד האוצר ראה בכך, גם הזדמנות להגדיל את היצע הדירות והנדל"ן ואלמלא ועדת הכספים שריסנה את הצעת החוק, הפטור היה מוגבל לתקופה של חצי שנה בלבד.

התיקון לחוק שאושר לבסוף, קבע כי תקופת הפטור תוגבל לשלוש שנים בלבד וכי בתקופה של חמש שנים לאחר מכן, ישלם בעל הנכס ארנונה מלאה, אם כי בסיווג הזול האפשרי על פי השימוש המותר בנכס. ככל ומצבו של הנכס בתום תקופה זו (שמונה שנים בסה"כ), הוא יהיה זכאי שוב לפטור מלא מארנונה.

ההשלכות לתיקון הסעיף

התיקון לחוק, מאמץ למעשה את עמדת הרשויות המקומיות לצמצום תקופת הפטור, וניכר כי הממשלה שהגישה את הצעת החוק, לא העריכה די את ההשלכות הרבות שעלולות להיגרם מכך. הארנונה היא מס המוטל על המחזיק בנכס וככל והנכס הרוס ואינו ראוי לשימוש המחזיק לעניין ארנונה הוא הבעלים. הפטור הקבוע בסעיף 330 נועד לסייע לאותם בעלי נכסים הרוסים אשר לא נהנים כלכלית או פונקציונלית מהנכס, והם גם לא צורכים שירותים מהרשות המקומית, וכך מקטינים את נטל המס, בפרט כיום כאשר שיעורי הארנונה גבוהים מאוד.

ההחלטה לצמצם את תקופת הפטור תפגע בבעלי הנכסים, גם אלו שאינן יכולים או מנועים מלשפץ את הנכס. כך למשל, הדירות שנהרסו בפיצוץ בלוני הגז בנתניה, עדיין לא שופצו בשל מחלוקת עם העירייה ובעליהן מנועים מלשוב ולהתגורר בהן. לא מן הנמנע כי בחלוף תקופת שלוש השנים יידרשו בעלי דירות אלו, לשלם ארנונה על דירה שהיא הרוסה ואשר העירייה מונעת מהם לשפץ אותם ולעשות בה שימוש.

ישנם מקרים בהם נכס ניזוק עקב שריפה כמו זו שהתרחשה בכפר עין הוד והשבת המצב לקדמותו יתכן ותיארך יותר משלוש שנים עקב מחלוקת בין רשויות שונות על מי מוטלת האחריות לשאת בתיקון הנזקים. לעיתים אף אין כדאיות כלכלית לשפץ נכסים אלא להרוס אותם כליל וגם עניין זה כרוך במתן היתרים ובנייה חדשה, דבר שאורך זמן רב, לעיתים יותר משלוש שנים.

הכוונה לעידוד בעלי נכסים לשפץ נכסים עלולה גם להיות חרב פיפיות. מצב הנדל"ן המסחרי ממילא אינו שפיר וההיצע צפוי לגדול עקב בנייה חדשה ועקב גל הפיטורים הצפוי שירוקן משרדים רבים מיושביו. עד כה, בעלי נכסים רבים בחרו להשאיר את הנכס במצב "מעטפת" בכדי להימנע מתשלום ארנונה כל עוד אין שוכר לנכס. היות ובעל הנכס יידרש לשלם ארנונה הוא יעדיף לשפץ אותו ולהכניסו למעגל הנכסים להשכרה בכל מחיר ובלבד שלא יידרש לשלם ארנונה. אין ספק שאם נוסיף לכך את אותם נכסים שישופצו הרי שההיצע יגדל ויעמיק יותר את המשבר.

הטלת ארנונה על נכסים הרוסים עלולה להיות גם בעוכרי הרשות                                       

דומה שהשיקול הכלכלי הסביר ינחה בעל נכס לשאוף להפיק ממנו תועלת, ולא תמיד עומדת בפניו האפשרות לשפץ אותו, בין משום עלויות הגבוהות הכרוכות בכך והתועלת שתצמח לו, בין משום מצבו הכלכלי האישי ולעיתים קיימות גם מגבלות משפטיות כגון תפיסת הנכס על ידי כונס נכסים, מפרק וכו' ובידי מנהל הארנונה הסמכות לקבוע האם הנכס הרוס ומגיע בגינו הפטור.               

הטלת ארנונה על נכסים הרוסים עלולה להיות גם בעוכרי הרשות. הטלת מס גבוה על בעל נכס שאין לו מקורות הכנסה, תגרום לצבירת חובות נוספים, העירייה תפעל למימוש הנכס גם בשווי נמוך שיתכן ולא יכסה את חובות הארנונה בשל משכנתא העדיפה על חוב הארנונה. והתוצאה, העירייה עדיין תישאר עם חייב ארנונה ובעל הנכס יישאר עם חובות ובלי הנכס. וחוזר חלילה עם הבעלים החדשים שרכשו את הנכס.          

יצוין גם, שהתיקון לחוק לוקה גם בפגמים שכן בתקופה השנייה, בה הנכס יחויב בארנונה, נוסח התיקון קובע כי החיוב יעשה בהתחשב בסיווג הזול לפי ייעודו התכנוני ובשימוש האחרון שנעשה בו. התיקון לחוק לא נותן מענה למקרה בו השימוש האחרון (למשל סניף בנק) גבוה משמעותית מהסיווג לפי היעוד התכנוני (למשל חנויות) ואין ספק שבעוד חמש שנים, ככל ולא יתוקן החוק, נהיה צפויים להתכתשויות משפטיות בעניין זה.        

לדעת משרד בן אליעזר ושות' נכון היה יותר לקבוע מדיניות ציבורית שתעודד שיפוץ נכסים על ידי מתן תמריצים כלכליים, כמו פטור מארנונה דווקא לתקופה שלאחר השיפוץ, מתן זכויות בנייה נוספות או הקמת קרן שתקצה כספים לסבסוד עלויות השיפוץ.

לקבלת פרטים נוספים אודות פטור מארנונה לנכס הרוס ניתן ליצור קשר עם משרד עו"ד בן אליעזר ושות' בטלפון: 03-6954100 info@be-law.co.il

 

גלילה למעלה דילוג לתוכן