מהו היטל השבחה?
היטל השבחה חל, בין היתר, כתוצאה מאישור תכנית בניין ערים המשביחה שווי המקרקעין, לרבות תכנית המקנה זכויות להרחבה של דירה קיימת. תשלום ההיטל נדחה עד למועד מימוש הזכויות (בניה או מכר).
החריג בחוק
לחבות הזו נקבע חריג בסע' 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון הבניה הקובע: "בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר; עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל, בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת."
למעשה מדובר בדחייה של מועד תשלום המס בגין זכויות הבניה של עד 140 מ"ר, אשר לפי סע 19(ג)(2) הופכת לפטור מהיטל ההשבחה בגין הזכויות הנ"ל אם המחזיק או קרובו השתמשו בדירה למגוריהם או למגורי בני משפחתם הקרובים מגמר הבניה של הדירה או ההרחבה במשך זמן שאינו פחות מארבע שנים.
סקירת פסקי דין
בהלכת "צרי" משנת 2003, קבע ביהמ"ש העליון שיש לפרש את הוראת החוק בצמצום, כך שהפטור יינתן לדירה אחת קיימת אם הורחבה (לרבות בדרך של הריסת הקודמת) אך לא לדירה חדשה שתיבנה לצידה. זאת ועוד הפטור יינתן לדירתו העיקרית של המחזיק או קרוב ששימשה ושתשמש בפועל למגוריו. כך מקום שהמחזיק הרחיב מספר דירות לשימושו ולשימוש קרובו, הוא יהיה זכאי לפטור חלקי בגין דירה אחת בלבד.
לאחרונה צמצמה הפסיקה עוד יותר את מספר הפטורים שניתן לקבל על כל חלקה, גם אם זו מוחזקת ע"י מספר בעלים. ביום 10.11.13 ניתן פס"ד ע"י בימ"ש מחוזי מרכז בשני ערעורים שנדונו במאוחד.
בערעור הראשון, קיבלו בירושה חמישה בני משפחה קרקע חקלאית והתקשרו עם קבלן בהסכם קומבינציה לפני אישור תכנית ששינתה את היעוד מחקלאות למגורים והיו זכאים ל-10 דירות מתוך 47 דירות שאפשר היה לבנות. התבקש פטור עבור דירה לכל אחד מהבעלים סה"כ 5 דירות פטורות. הועדה הכירה בפטור לדירה אחת עבור כל אחד משתי החלקות. סה"כ 2 דירות פטורות.
בערעור השני נדון עניינם של שני זוגות שהיו מבעלי זכויות במגרש ואשר הגישו יחד עם כל בעלי הזכויות בקשה לקבלת היתר בניה לבניין בן 10 דירות. לכל זוג הייתה זכות לדירה אחת. הבניין נבנה ושני הזוגות התגוררו בו. הועדה סירבה להעניק למי מהזוגות פטור מהיטל השבחה (בטענה לקיומה של שומה מוסכמת).
ערכאת הערעור נדרשה לשאלה, האם הפטור מצומצם לדירה אחת בלבד במקרקעין, ללא קשר למספר הבעלים המחזיקים או שהוא חל גם על מספר בעלים המחזיקים במקרקעין וכל אחד בונה בהם יחידת דיור אחת עבור עצמו.
נפסק שאין לצמצם את הלכת צרי רק למקרים שמבקשי הפטור הם בני משפחה אחת. הגיון ההלכה חל גם על מבקשי פטור שהם שותפים במקרקעין, אפילו אינם בני אותה משפחה, שהרי מדובר בפטור סוציאלי, ואין טעם למנוע את הפטור דווקא מבני משפחה אחת ולא ממי שאינם בני משפחה כאשר פועלים בצוותא או לא בצוותא.
עוד קודם לכן ביום 29.3.13 פסק בימ"ש שלום בפ"ת בעניין אב שקיבל בירושה זכויות במקרקעין והעביר ל-3 ילדיו חלק מזכויותיו ללא תמורה. האב היה גם הבעלים של חלקה נוספת במקרקעין עליה ניתן להקים 2 יח' דיור צמודות קרקע. האב ביקש לקבל את הפטור עבור אחת מהן שלטענתו תשמש אותו כבית מגוריו. כל אחד מילדיו ביקש לבנות בית מגורים אחד על חלק מהמקרקעין שקיבל מהאב, וביקש את הפטור מהיטל השבחה. סה"כ נתבקשו 4 פטורים. הועדה קבעה שכולם זכאים ביחד לכל היותר לפטור אחד בלבד.
ביהמ"ש פסק שהאב אינו זכאי לפטור מאחר ויש בבעלותו דירת מגורים נוספת. הילדים אינם זכאים לפטור מאחר והזכויות הוענקו להם 14 שנים לאחר אישור של התוכנית (הוא גם המועד הקבוע לחבות בהיטל). אדם המנצל את הפטור מהיטל בחלקה אחת, לא יוכל להעביר את בעלותו בחלקה אחרת לבן משפחתו כדי שהוא ייהנה בפעם נוספת בפטור מהיטל. העובדה שמר ורדי אינו זכאי לפטור אין כדי להעביר את הזכות לפטור לילדים. פטור מהיטל השבחה יכול להינתן פעם אחת ועבור דירה אחת. הפטור אינו "משתכפל" כאשר חלקות במקרקעין ניתנות לבני משפחה ללא תמורה. טעם נוסף לאי הענקת פטור לילדים נובע מהמועד הקבוע לעניין הפטור מהיטל השבחה בו בעל הזכויות היחידי היה מר ורדי ורק הוא היכול לינות מהפטור.
השאלה המתבקשת היא, האם ניתן לבצע תכנון מס לגיטימי, כדי שיאפשר ניצול רב יותר של פטורים להרחבה או בניה של דירת מגורים?