עו"ד אייל אקשטיין ועו"ד ליטל מגור
חיובי הארנונה בגין שטחים משותפים (או ציבוריים), במרכזים מסחריים, קניונים, בנייני משרדים וכדומה, מהווים נטל כבד על הבעלים והשוכרים של נכסים אלו. הנטל כאמור אינו מהווה "גזירה משמיים" וקיימות דרכים להפחתתו.
שטחים משותפים או ציבוריים הם כלל השטחים בבניין שאינם מוחזקים באופן בלעדי ע"י מחזיק אחד, אלא משרתים את כלל המחזיקים או הציבור בכללותו כגון: מעברים בקניונים ומרכזי קניות, רחבות כניסה, לובי של בנין משרדים, חדרי מדרגות, מעברים, שטחים טכניים וכיוצא באלו.
עפ"י רוב, במסגרת הסכמי השכירות, "מועמס" על השוכר חיוב ארנונה עבור חלקו בשטח המשותף שנע בין 10-25 אחוזים. אחוז זה מושפע משיקולים מסחריים ואינו בהכרח משקף את כלל השטחים המשותפים המועמסים בנכס.
כך שלמעשה נוצר הפרש שטחים, אשר בגינו מחויבים הבעלים או חברת הניהול מטעמו. לדוגמא, כאשר הסכם השכירות קובע כי השוכרים נושאים ביחס של עד 15% מהשטחים המשותפים ביחס לשטח העיקרי שהם משכירים, בעוד שהיחס בין כלל שטחי השכירות לשטחים המשותפים הינו 40%, הבעלים יידרש לשאת בהפרש של 25% מהשטחים המשותפים.
דוגמא אחרת הינה כי הרשות תחייב באופן עצמאי את השוכרים והבעלים עפ"י שיטת המדידה שלה בהתעלם מהסכמי השכירות.
בכל אחת מהדוגמאות הנ"ל, האינטרס של הבעלים והשוכרים הוא לשאוף להפחית את סך נטל החיוב בגין השטחים המשותפים ולא להעבירו מאחד לשני.
קיימות דרכים רבות להפחתה של חיובי הארנונה בגין שטחים משותפים, בשילוב של הוראות צו הארנונה הספציפי החל על הנכס, חוקי הארנונה הכלליים והפסיקה. לדוגמא, איתור תעריפים מופחתים לשטחים ציבוריים, שינוי סיווגים, הפחתת שטחים לפי שיטת מדידה, שטחים שאינם ברי חיוב ועוד.
הפחתה של שטחים משותפים דורשת מומחיות ומקצועיות. טיפול בהפחתת השטחים המשותפים כולל בחובו בדיקה של השטחים המחויבים ותחשיבי ההעמסה, בדיקת המערכת החוזית בין הצדדים, הבנת החקיקה, צווי הארנונה, היכרות עם הפסיקה העדכנית ביותר ופנייה לרשות המקומית במסגרת החוקית הנכונה תוך עמידה במועדים הקבועים בדין ובמידת הצורך אף נקיטת הליכים משפטיים מתאימים.
בדיקה מקצועית של חיוב השטחים המשותפים יכולה להניב חיסכון משמעותי בנטל הארנונה ולשפר את ביצועי הרווחיות של הנכס ושל העסקים הפועלים בו.