מרדכי חתם על הסכם למכירת יחידה בבעלותו בקומת הקרקע של בניין. להפתעתו, נדרש לשלם היטל השבחה. משבחן את הדרישה ושומת היטל ההשבחה של שמאי מקרקעין, שצורפה לה, גילה כי מאז שרכש את הבניין אושרו מספר "תכניות גגות", תכניות בניין אשר העניקו בהדרגה זכויות שונות הניתנות לניצול בגגות המבנים רק על ידי בעלי יחידות המצויות בקומה העליונה. תכנית אחת העניקה את הזכות לבנות חדרי יציאה לגג מתוך היחידות בקומות העליונות. תכנית מאוחרת יותר הרחיבה את שטח חדרי היציאה לגג, תכנית מאוחרת עוד יותר העניקה גם זכות להקים פרגולות לחדרי היציאה לגג.
האם יחידה בקומת קרקע חייבת בהיטל השבחה בגין זכויות בניה הניתנות למימוש רק בדירה עליונה?
במקרה של מרדכי, שמאי הוועדה המקומית העריך את ההשבחה הכוללת לבניין כולו מתוספת השווי "העצמאית" של הזכויות. לאחר מכן גזר השבחה המיוחסת לכל יחידה בהתאם לחלק היחסי של אותה יחידה ברכוש המשותף.
מרדכי לא הבין כיצד זה ניתן לדרוש ממנו היטל השבחה בגין תכניות הגגות, שהזכויות הכלולות בהן אינן ניתנות כלל לניצול בקשר ליחידה שבבעלותו שמצויה בקומת הקרקע, ולכן לגישתו כלל אינן משביחות אותה.
מרדכי נתקל בסירוב לבקשתו החלופית. מאחר ודובר בבניין מגורים, טען שככל שיש חיוב בהיטל השבחה, יש לזכות אותו בפטור בגין הרחבת דירה (עד 140 מ"ר). עמדת הוועדה הייתה שהזכויות בתוכניות הגגות הנ"ל, אינן בבעלותו ולכן הוא אינו יכול ליהנות מהן.
ככלל, תב"ע אינה עוסקת בשיוך הקנייני של הזכויות שהן מעניקות במקרה של מספר בעלים בחלקה בין במושע ובין בבית משותף. נהוג להשקיף על הזכויות העתידיות כנכס המצוי בבעלות משותפת של בעלי הדירות או כרכוש משותף (למעט במקרה של בית משותף אשר במסמכי רישומו נקבע במפורש שיוך קנייני של זכויות עתידיות).
פסיקת ביהמ"ש וועדות ערר
בהחלטות של בימ"ש שלום וועדות הערר נקבע, שיש להבחין בין הזכות הקניינית לזכות התכנונית, וכי החיוב בהיטל השבחה ייעשה לא על פי החלק "הקנייני" אלא על-פי החלק "התכנוני" במקרקעין. כך היטל השבחה יושת רק על מי שיכול ליהנות "ולהתעשר" מהזכויות המוענקות על פי התוכנית.
אם תימכר יחידה בקומה העליונה ויימצא שבעליה חייב בהיטל השבחה על-פי חוק בגין אישור תכניות כדוגמת אלו שפורטו בפתיח, חיובו בהיטל השבחה ייגזר לא על-פי חלקו היחסי ברכוש המשותף אלא על-פי מלוא ההשבחה הנובעת ממימוש הזכויות הנ"ל. ולעומתו כשנמכרת יחידה בקומה שאינה קומה עליונה, שאין לה אפשרות לממש את הזכויות הנ"ל, אין בעלי היחידה חייב בהיטל השבחה בגין התוכניות הנ"ל.
סיכום – היטל השבחה בהשבחת זכויות
זאת ועוד, נקבע ששומת היטל ההשבחה, כפי שנערכה בעת מכירת יחידתו של מרדכי אינה עולה בקנה אחד עם הוראות החוק. היא אינה בוחנת או שמה את עליית הערך הנטענת של היחידה עקב אישור התוכניות הנ"ל. שומה כחוק היא כזו הבוחנת את שווי היחידה במצב הקודם והשוואתם לשווי היחידה במצב החדש ובחינה האם יש השבחה בגין כל תכנית בנפרד.
מאחר ונשמט הבסיס לחיוב בהיטל השבחה התייתר הצורך לדון בטענות לפטור מהיטל ההשבחה. עם זאת, דעתנו שככל שיימצא שיש בסיס לחיוב בהיטל השבחה, הרי אין לדחות את הזכאות לפטור מהטעם שנטען בפני מרדכי.
יצוין שעל החלטות ועדת הערר תלויים ועומדים ערעורים בבימ"ש המחוזי בתל-אביב.