פס"ד בעניין גרמנוב
בפסק דין בעניין ברם 2237/11 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה "שורקות" נ' מימי גרמנוב (להלן: "עניין גרמנוב") שב בית המשפט העליון, וקבע כי יש לפצות בעל נכס בגין ירידת ערך בשל אישור תכנית שמנעה מבעליו לעשות בו שימוש בעל ערך כלכלי ממשי, גם אם תכנית זאת, כביכול, "מוגבלת בזמן" לאור תכנית מאוחרת, שריפאה את הנזק.
סעיף 197 (א) לחוק התכנון והבנייה
מצאנו לנכון לבחון החלטה זו גם ב"היבט הראי" של תכנית פוגעת שהיא תכנית משביחה המוגבלת בזמן.
סעיף 197(א) לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן- "חוק התוה"ב") קובע, כדלקמן:
"(א) נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמה, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200".
העקרונות העומדים מאחורי הסעיף
העיקרון שעומד מאחורי סעיף זה, הוא השבת המצב לקדמותו – מתן פיצוי כספי לבעל המקרקעין בגין תכנית פוגעת שאושרה והביאה לירידת ערך המקרקעין בשווי הפגיעה, כאילו זו לא אירעה כלל.
בהלכת קהתי, (ע"א 91/4809 הוועדה המקומית לתו"ב ירושלים נ. קהתי) נקבע כי באם אושרה תכנית מאוחרת, המבטלת את פגיעתה של התכנית המוקדמת, אין עוד עילה לפיצויים על-פי התוכנית המוקדמת יותר, כלומר לא יינתנו פיצויים מכוח סעיף 197לחוק. בחריג לכלל שנקבע בהלכת קהתי, שהתייחס בעיקר למימד הזמן, נקבע כי אם חלף זמן רב שבין שתי התכניות, הרי שאין בתכנית המאוחרת, שהיטיבה את נזקיו, בכדי לאיין את הזכות לפיצוי. הסוגיה שהונחה בפני בית המשפט העליון בעניין גרמנוב, היא האם חל בענייננו החריג לכלל שנקבע ב'הלכת קהתי' – האם בשל חלוף 12 שנה בין מועד אישור התכנית הפוגעת לבין אישור התכנית המשביחה שריפאה את הנזק, יש לפצות את בעל המקרקעין. בית המשפט פסק כי פרק זמן זה הוא בלתי סביר, המצדיק מתן פיצוי.
אנו סבורים, כאימרה, שכל תכנית היא בסיס לשינויים, הרי שכל תכנית המשנה את מצבו של מקרקעין, לרעה או לטובה, היא בתוקף לשינויים עד לאישורה של תכנית אחרת דהיינו תוקפה מוגבל.
כלל הוא שאירוע המס בתכנית משביחה הוא מועד אישור התכנית ובאותו מועד גם קמה החבות בהיטל השבחה עם מימוש הזכויות, בלי קשר לשאלה האם הוצא היתר בניה בהתאם לתוכנית אם לאו, ומבלי תלות שהתכנית מוגבלת בזמן (ראה עא (ת"א) 1793-09 הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' א.פ.צ. השקעות בע"מ).nלטעמנו דרך המלך בעניינים של תכנית פוגעת היא לפעול לפי הוראות החוק, דהיינו מתן פיצוי לפי סעיף 197 לחוק התוה"ב. אם ברבות הימים, תאושר תכנית מיטבה, (שהרי במועד התכנית הפוגעת לא ידוע אם ובכלל זו תאושר) הרי שניתן יהיה להטיל היטל השבחה.
ברי כי גישה זו אינה תואמת את ציפיות רשויות התכנון לאור חוסר הסימטריה שבין ההסדרים הואיל והפיצוי הוא בשיעור מלא ואילו היטל ההשבחה הוא בגובה מחצית ההשבחה אך עדיין זה הכלל שקבע המחוקק.